9 December 2021

Detrazione IVA: opere realizzate su immobili in detenzione qualificata

In tema di Iva, l’esecuzione, da parte del comodatario, di opere per la realizzazione di un complesso turistico sull’immobile detenuto in comodato, indipendentemente dalla loro autonoma funzionalità o asportabilità al termine del periodo contrattualmente stabilito, dà diritto alla detrazione dell’imposta o, in mancanza, all’alternativo diritto al rimborso, allorquando sussista un nesso di strumentalità con l’attività di impresa o professionale, anche se potenziale o in prospettiva, da questi svolta (Corte di Cassazione – Ordinanza 22 novembre 2021, n. 36014).

Nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione, l’Agenzia delle Entrate ha negato il rimborso dell’IVA corrisposta per spese riferite ad opere di realizzazione di un complesso turistico sostenute su cespiti immobiliari di proprietà altrui inseparabili dai beni cui accedono oggetto di contratto preliminare traslativo della proprietà ad effetti anticipati, acconti per forniture da effettuare pagati in sede di stipula del contratto preliminare e di acquisti di beni non ammortizzabili.
I giudici tributari hanno ritenuto l’IVA non rimborsabile perché relativa a fatture di opere di ristrutturazione e trasformazione di beni altrui non idonee ad essere contabilizzate tra le immobilizzazioni perché estrinsecantesi in beni materiali con autonoma funzionalità e da ammortizzare solo con le aliquote applicabili per i beni strumentali. Inoltre, hanno ritenuto legittima la sospensione del rimborso in relazione agli acconti su forniture e sul preliminare di vendita del fabbricato, dovendo in tal caso differire detraibilità alla stipula dell’atto definitivo.
La decisione è stata impugnata dal contribuente.


La Corte di Cassazione ha riformato la decisione dei giudici tributari affermando che in tema di IVA, l’esecuzione, da parte del comodatario, di opere di ristrutturazione e manutenzione sull’immobile detenuto in comodato, indipendentemente dalla loro autonoma funzionalità o asportabilità al termine del periodo contrattualmente stabilito, dà diritto alla detrazione dell’imposta o, in mancanza, all’alternativo diritto al rimborso, allorquando sussista un nesso di strumentalità con l’attività di impresa o professionale, anche se potenziale o in prospettiva, da questi svolta.
In particolare, alla luce del principio di neutralità dell’IVA, il diritto alla detrazione e, in alternativa, il diritto al rimborso dell’eccedenza detraibile, devono essere assicurati al contribuente anche con riferimento alle opere eseguite su beni immobili di proprietà di terzi, purché sia presente un nesso di strumentalità con l’attività d’impresa o professionale, anche se quest’ultima sia potenziale o in prospettiva.
In proposito, la Corte Suprema si è già pronunciata positivamente in un’ipotesi di lavori di ristrutturazione e manutenzione eseguiti su bene concesso in locazione (Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza 27 marzo 2008, n. 7930).
Secondo i giudici detto principio di diritto va esteso alla fattispecie, pienamente assimilabile, in cui i lavori sono pacificamente relativi a beni altrui oggetto di detenzione qualificata in forza di contratto preliminare ad effetti anticipati.
Identica è la logica regolatrice, secondo la quale “l’esercente attività d’impresa o professionale può dedurre dai redditi d’impresa i costi occorsi per i lavori di ristrutturazione o manutenzione di un immobile condotto in locazione, anche se si tratta di un bene di proprietà di terzi, purché sussista il requisito dell’inerenza, avente valenza qualitativa, e quindi da intendersi come nesso di strumentalità, anche solo potenziale, tra il bene e l’attività svolta”, non essendo decisivo il fatto che le opere realizzate possano essere rimosse e, dunque, siano autonomamente utilizzabili o meno dopo il periodo di utilizzo.
Per quanto riguarda gli acconti su forniture e sul preliminare di vendita del fabbricato per i quali la detraibilità è stata ritenuta differita alla stipula dell’atto definitivo, la Corte di Cassazione ha precisato che, in tema di IVA, la stipulazione del contratto preliminare di compravendita di un immobile, accompagnata dal versamento anticipato del corrispettivo, anche in forma di acconto, è sufficiente a realizzare il presupposto dell’imposizione IVA nei limiti dell’importo fatturato e pagato, in quanto l’operazione dedotta nel contratto si considera effettuata limitatamente all’importo fatturato.