19 September 2019

L’immobile da demolire e ricostruire non è un’area edificabile: illegittima la plusvalenza

La cessione di un fabbricato da demolire non è equiparabile alla cessione di un’area edificabile, pertanto deve ritenersi illegittimo l’accertamento di plusvalenza tassabile basato sulla riqualificazione della cessione di un immobile già destinato alla demolizione e successiva ricostruzione da parte dell’acquirente in una cessione di area edificabile (Corte di Cassazione – Ordinanza 09 settembre 2019, n. 22485)

IL CASO


L’Agenzia delle Entrate ha emesso avviso di accertamento nei confronti del contribuente per recuperare a tassazione, come redditi diversi, la plusvalenza derivante dalla vendita di un fabbricato, con antistante area pertinenziale, destinato alla demolizione e successiva costruzione di nuovo edificio, considerando la vendita equiparabile alla cessione di area edificabile.
Su ricorso del contribuente i giudici tributari hanno disposto l’annullamento dell’atto di accertamento, ritenendo non configurabile una plusvalenza tassabile qualora la cessione riguardi costruzione già realizzata, sebbene destinata alla demolizione, e non di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria.

DECISIONE DELLA CASSAZIONE


Nell’escludere la sussistenza di una plusvalenza tassabile ai fini IRPEF in capo al contribuente per la cessione di fabbricato destinato alla demolizione e successiva costruzione di nuovo edificio, la Corte di Cassazione ha affermato il principio guida secondo il quale, la cessione di un fabbricato da demolire non può ritenersi equiparabile alla cessione di un’area edificabile.
Più in dettaglio i giudici della Suprema Corte hanno sancito che:
– la norma (art. 67 del TUIR) che assoggetta a tassazione, quali “redditi diversi”, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, non è applicabile alle cessioni aventi ad oggetto, non un terreno “suscettibile di utilizzazione edificatoria”, ma un terreno sul quale insorge un fabbricato e che, quindi, è da ritenersi già edificato. In tal caso l’entità sostanziale del fabbricato non può essere mutata in terreno suscettibile di potenzialità edificatoria, sulla base di presunzioni derivate da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, e, soprattutto, la cui realizzazione (nel caso in specie attraverso la demolizione del fabbricato) è futura (rispetto all’atto oggetto di tassazione), eventuale e rimessa alla potestà di soggetto diverso (l’acquirente) da quello interessato dall’imposizione fiscale;
– in applicazione della medesima norma (art. 67 del TUIR) devono ritenersi soggette a tassazione separata, quali “redditi diversi”, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi, già edificati. Ciò vale anche qualora l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza; la ratio della norma, infatti, è quella di assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica e non da un’attività produttiva del proprietario o possessore.
In conclusione, secondo la Corte Suprema, in tema di IRPEF, ai fini della tassazione separata, quali “redditi diversi”, delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra “edificato” e “non edificato” non ammette un tertium genus, con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante; ciò neppure qualora l’edificio non assorba integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni.